Chi phí sản xuất dưới 1 USD/giờ, bất động sản công nghiệp có cơ hội bứt phá

(ĐTCK) Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá khi làn sóng dịch chuyển các nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam ngày càng rõ nét.

Chi phí sản xuất dưới 1 USD/giờ, bất động sản công nghiệp có cơ hội bứt phá

 

Việt Nam hiện có nguồn cung về quỹ đất để phát triển khu công nghiệp chất lượng rất tốt.

Xu thế chuyển dịch nền công nghiệp cơ bản

Theo JLL, hơn 20 năm qua, nền kinh tế Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á.

Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp, đến năm 2018, Việt Nam đã có 80.000 ha đất dành cho hoạt động này.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ xuất phát từ việc Việt Nam phát triển ngành kinh tế xuất khẩu, sự phát triển của các khu công nghiệp và kinh tế chuyên biệt và có quy hoạch cụ thể, các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam.

Đồng thời, chi phí sản xuất tại Việt Nam thấp hơn, chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn cả Trung Quốc. Trong khi đó tại Trung Quốc, chi phí giá đất đang tăng cao và chuyển sang lắp ráp sản phẩm công nghệ cao là chính.

Việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản sử dụng nhiều lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này. Làn sóng đó chuyển đến các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Đồng thời, chi phí sản xuất tại Việt Nam thấp hơn, chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn cả Trung Quốc.

Bên cạnh đó, cuộc chiến tranh thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ cũng tạo ra những tác động hai chiều. Một mặt, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của các công ty từ Trung Quốc sang Việt Nam, mặt khác lại khiến giá cả hàng hóa leo thang, điều này có thể giảm sức mua trên thị trường thế giới và ảnh hưởng đến lượng hàng hóa xuất khẩu.

“Chi phí sản xuất tại Trung Quốc đang gia tăng cao,giá đất phục vụ cho công nghiệp tại Trung Quốc hiện không phải ở mức thấp.

Hơn nữa, Trung Quốc hiện đang hướng tới việc sản xuất cho thị trường nội địa, chủ yếu tập trung xuất khẩu sản phẩm lắp ráp công nghệ cao là chính, nên các nhà máy sản xuất tại Trung Quốc đang có xu hướng chuyển về Việt Nam”, bà Trang Bùi, Giám đốc khối thương mại của JLL tại Việt Nam nói. Bà Trang cho biết thêm, nếu các nhà sản xuất tìm kiếm sản phẩm có chi phí thấp thì Việt Nam là một lựa chọn vô cùng thuận lợi.

Thứ nhất, vị trí của Việt Nam rất gần với Trung Quốc nên đây sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu cho những nhà máy sản xuất đang tìm kiếm nơi sản xuất ngoài Trung Quốc.

Mặt khác, Chính phủ Việt Nam và chính quyền nhiều địa phương cũng đang có nhiều ưu đãi đối với các nhà đầu tư ngoại vào khu công nghiệp, khu chế xuất và có quy hoạch cụ thể, như miễn visa cho các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; ưu đãi thuế đất; cơ chế hải quan một cửa nhanh chóng...

Đồng thời, việc tham gia vào 18 hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các công ty nội địa và nước ngoài.

Cùng với đó, Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược, với hơn 3.200 km đường bờ biển. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường logistics sẽ phát triển mạnh mẽ trong vòng 5 -10 năm nữa. Sự tăng tưởng mạnh mẽ tầng lớp trung lưu với thu nhập khả dụng tăng cao và sự lan tỏa mạnh mẽ của thương mại điện tử ngày nay sẽ là những sung lực, nguồn cầu mạnh mẽ thúc đẩy thị trường logistic phát triển.

Theo Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), 5,8% tổng sản phẩm nội địa (GDP) được chi cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, một mức chi phí cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/logistics và trở nên thu hút,cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam sẽ cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Bất động sản công nghiệp: Lộ diện những tín hiệu sôi động

Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác, đang trong giai đoạn mới phát triển.

Phần lớn các bất động sản này được phát triển tập trung tại ba khu chính bao gồm khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Trong đó, khu kinh tế trọng điểm miền Nam được xem là khu vực tiên phong trong thị trường này với sự tập trung của rất nhiều ngành hàng truyền thống.

Theo thống kê của JLL, nguồn cung khu công nghiệp phía Nam đến cuối tháng 6/2018 đã tăng cao so với quý IV/2017, với tổng diện tích đất khoảng 37.030 ha.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh. Bình Dương và Đồng Nai vẫn là những thị trường dẫn đầu, chiếm gần 56% tổng nguồn cung, nhờ vào việc tiếp cận cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 77% vào quý II/2018, tăng 200% so với quý IV/2017, chủ yếu ghi nhận tại Bình Dương và Đồng Nai. Nhu cầu tăng cao tại các nhà máy sản xuất sẵn sàng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 87%, dẫn đến nguồn cung hạn chế ở miền Nam.

Tính đến quý II/2018, tiền thuê đất ở khu kinh tế trọng điểm phía Nam đạt mức trung bình 72 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,7% so với quý IV/2017. Nhu cầu tiếp tục tăng cao hơn với các sản phẩm công nghiệp khiến tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ tăng trưởng cho thuê dự đoán sẽ đạt mức cao hơn do nhu cầu thuê tăng mạnh và triển vọng kinh tế tích cực.

Ở góc độ là nhà tư vấn và đầu tư, ông Greg Ohan, Phó tổng giám đốc BW Industrial cho biết, sự bùng nổ trong bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã hiện rõ trong tương lai khi những thương hiệu lớn như Nike hay Adidas, tỷ trọng trước đây phần lớn nằm ở Trung Quốc thì hiện nay đang chuyển dần về Việt Nam. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện có nguồn cung về quỹ đất để phát triển khu công nghiệp chất lượng rất tốt.

“Ở Việt Nam đã và sẽ có những doanh nghiệp sản xuất đến từ Nhật Bản. Chính phủ Nhật Bản đang khuyến khích các nhà sản xuất của họ qua đầu tư ở Việt Nam thay vì đầu tư ở Trung Quốc như trước. Trung Quốc bây giờ có nhiều khó khăn cho công nghiệp sản xuất nước ngoài”, ông Greg Ohan nói.

Thực tế,Tập đoàn Aica Kogyo (Nhật Bản) vừa khởi công xây dựng nhà máy Aica Laminates tại Khu Công nghiệp III – giai đoạn 2 (Nhơn Trạch, Đồng Nai). Được biết, đây là Nhà máy sản xuất tấm Laminates đầu tiên tại Việt Nam với quy mô 2.300.000 sản phẩm/năm, tương đương 10.300 tấn/năm.

“Tiêu chí mà AICA lựa chọn Việt Nam để đặt nhà máy sản xuất là vì lý do vị trí địa lý và con người tại Việt Nam. Bởi sản phẩm của chúng tôi sản xuất ngoài việc tiêu thụ tại thị trường Việt Nam thì sẽ được gửi về thị trường Nhật và các nước khác để tiêu thụ.

Bên cạnh đó, Việt Nam là một nước có nền kinh tế trẻ và đang phát triển, nguồn lực lao đồng dồi dào”, đại diện AICA cho biết.

Theo tinnhanhchungkhoan.vn